LA CONTABILIZZAZIONE DEL CALORE IN CONDOMINIO - SODANI INGEGNERIA ELETTRICA ED AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE

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LA CONTABILIZZAZIONE DEL CALORE IN CONDOMINIO
(Documento aggiornato al 11/06/2015)

Purtroppo o per fortuna, dipende dai punti di vista, l'installazione del sistema di contabilizzazione in condominio sarà un obbligo a partire dal 01/01/2017 (scadenza 31/12/2016) in tutta Italia (DLgs 4 luglio 2014 n.102) per far fronte alle richieste dell'Unione europea per raggiungere l'obiettivo fissato dal Protocollo di Kyoto. Questo vuol dire che le assemblee di condominio non possono più ritardare l'installazione del sistema di contabilizzazione del calore, pena sanzioni (DLgs 102/2014 art. 16 comma 7) salate che possono andare da 500 euro a 2500 euro per unità abitativa! La stessa sanzione viene comminata (DLgs 102/2014 art. 16 comma 8) al condominio che non ripartisce le spese di consumo secondo la norma UNI 10200; norma tecnica che diventa a tutti gli effetti una legge! E' bene evidenziare che lo scopo della legge è quello di ridurre i consumi del complesso condominiale, ma si disinteressa completamente dei singoli consumi degli utenti, che non sempre si ridurranno rispetto ad un sistema senza contabilizzazione del calore.
Ma cos'è il sistema di contabilizzazione del calore? Già da molti anni se ne sente parlare, spesso confondendo le sue componenti, il suo uso, il suo scopo. Il sistema di contabilizzazione del calore e termoregolazione (definizione corretta) è un insieme di componentistiche atte a ridurre i consumi dell'impianto di climatizzazione, che generalmente in condominio è ridotto ad impianto di riscaldamento. Nella sua complessità, l'impianto di riscaldamento con contabilizzazione del calore è generalmente composto da:

  • Un generatore di calore, detto impropriamente caldaia, preferibilmente ad alto rendimento.
  • Una centralina di comando e controllo della centrale termica.
  • Pompe di ricircolo principale a portata variabile.
  • Ripartitori di calore oppure contatori di calore (in dipendenza del sistema di distribuzione idraulico).
  • Centralina di raccolta dati oppure sistema punto a punto di raccolta dati.
  • Valvole termostatiche (necessarie per espletare la termoregolazione ed obbligatorie) e/o cronotermostato (solo in caso di distribuzione orizzontale).
  • Ditta per la gestione dei dati.

Senza entrare nel merito di alcune componentistiche, è bene soffermarsi su quelle che dovranno essere sostituite rispetto ad un sistema senza contabilizzazione del calore e quelle che verranno installate ex novo. Non solo, è bene anche chiarire alcune procedure pratiche che spesso vengono ignorare volontariamente oppure involontariamente.

VALVOLE TERMOSTATICHE
In realtà il termine valvola termostatica è relativamente improprio, perché il dispostivi è formato da due componenti essenziali: una valvola idraulica remotizzabile ed una testa termostatica. Tale dispositivo viene montato sulla mandata idraulica del radiatore e serve per ridurre oppure aumentare il fluido termovettore in dipendenza della temperatura ambientale del locale. La testa termostatica è generalmente un dispositivo meccanico che al suo interno ha un particolare liquido che espande o riduce il suo volume in base alla temperatura; a seconda della regolazione della testa termostatica, raggiunto il livello di taratura, il fluido interno spinge una leva che va a comandare la remotizzazione della valvola idraulica vera e propria. Esistono anche teste termostatiche di tipo elettronico con display oppure lo stesso funzionamento viene effettuato da sistemi di misurazione connessi a centraline elettroniche che comandano elettrovalvole idrauliche per l'intercettazione del fluido (sistemi complessi difficilmente attuabili in impianti esistenti). L'installazione di valvole termostatiche rende l'impianto termoregolabile!

DETENTORI
Il detentore è semplicemente una valvola idraulica tarabile mediante una vite; essa è installata sul ritorno idraulico del radiatore e serve generalmente per tarare l'impianto da parte del tecnico e la sua taratura non dovrebbe essere modificata dall'utente finale. Spesso non viene effettuata alcuna taratura ed il suo scopo è prettamente, insieme alla valvola idraulica remotizzabile, quello di effettuare la sostituzione e/o manutenzione del radiatore senza pericoli di fuoriuscita in pressione del fluido termovettore, anche ad impianto in funzione.

POMPE DI RICIRCOLO
Le pompe di ricircolo principale, servono a trasportare il fluido termovettore (acqua) dalla caldaia ai radiatori installati in ogni unità abitativa. In un sistema senza contabilizzazione del calore, il progetto dell'impianto era redatto in base ad un numero statico di radiatori e quindi con una ben determinata portata d'acqua; venivano quindi istallate pompe a portata fissa. Il sistema di contabilizzazione, o meglio di termoregolazione, richiede l'installazione di valvole termostatiche su ogni radiatore per poter variare la richiesta di calore, quest'azione comporta una richiesta di portata d'acqua del sistema variabile in base alle esigenze degli utenti, per cui è necessario sostituire le vecchie pompe a portata fissa, con moderne pompe a portata variabile in grado di bilanciare automaticamente gli squilibri idraulici nell'impianto.

MISURATORI DI CALORE
Per questo componente il discorso è più ampio e complesso poiché la tipologia di installazione dipende quasi esclusivamente dal tipo di impianto idraulico presente nell'edificio. In caso di un impianto a distribuzione orizzontale (generalmente in edifici costruiti a partire dal 1980), la norma UNI 10200 "obbliga", anche giustamente, ad installare contatori del calore per ogni unità abitativa; questo tipo di misurazione si chiama "diretta" ed è una misura più precisa, proprio per questo la norma la obbliga a meno di determinate e particolari condizioni difficili da dimostrare. In caso di edifici aventi una distribuzione idraulica di tipo verticale (chiamata volgarmente a colonne verticali), non è possibile installare un contatore a misurazione diretta, in questo caso è necessario installare contatori di calore su ogni radiatore (detti ripartitori di calore); questo tipo di misura si chiama "indiretta" e si basa sulla differenza di temperatura tra ambiente e radiatore. Nel sistema a distribuzione orizzontale è anche preferibile e consigliabile installare in centrale termica un contatore di calore generale, mentre questa pratica è al momento inutile nel sistema a distribuzione verticale in quanto gli attuali ripartitori di calore non misurano il calore in kWh bensì in unità adimensionale... è aupicabile in futuro che vengano progettati contatori di calore da sostituire ai ripartitori di calori economicamente paragonabili, in modo da ottenere una misura più precisa.

RACCOLTA DATI E GESTORE
Descrivere questa parte di impianto sarebbe troppo dispersiva poiché le metodologie per acquisire le letture sono diverse, dall'operatore che viene ad effettuare la lettura direttamente al misuratore oppure mediante dispositivo wireless, dal sistema con centralina di raccolta dati con acquisizione sul campo oppure via internet/GSM da parte del gestore. Questo è un parametro che deve essere scelto in base alle esigenze del condominio unitamente ai costi del diverso servizio e delle sue funzionalità. A seguito della raccolta dati, il gestore fornirà la tabella di ripartizione delle spese all'amministratore, generalmente già completa da inserire nel bilancio senza ulteriori calcoli. Si evidenzia in tal senso che l'applicazione della norma UNI 10200, quindi la ripartizione delle spese, non è di competenza dell'amministratore bensì è a carico del gestore ed indirettamente al condominio. In ogni caso, al momento risulta più vantaggioso come rapporto servizio/costi il sistema di raccolta dati mediante operatore con sistema wireless; con questo sistema l'operatore acquisisce i dati direttamente dalle scale senza entrare negli appartamenti. Invece, il sistema di lettura diretta è ormai da evitare a prescindere proprio perchè necessità di entrare negli appartamenti; in casi simili si ha sempre qualche difficoltà a causa di persone reticenti a fare accedere nei propri locali oppure l'assenza degli stessi non consentirebbe la lettura. Il sistema di raccolta dati mediante centralina posizionata nelle scale tra i piani, ha invece l'inconveniente che può essere soggetta a vandalismo, per cui sarebbe opportuno non utilizzare questo sistema. L'ultimo sistema, cioè quello che invia i dati mediante internet, ha costi elevati e necesita ugualmente di centraline ai piani, proponendo lo stesso inconveniente precedentemente descritto.

IL PROGETTO... QUESTO SCONOSCIUTO
La maggior parte degli utenti ignora, a volte anche volutamente, l'obbligatorietà del progetto per un sistema di contabilizzazione del calore: il progetto per questi sistemi è un obbligo di legge (Legge 10 art. 26 comma 3)! Non solo, il progetto va successivamente depositato in Comune insieme alla denuncia di inizio lavori. Cosa succede invece di solito, l'assemblea per comodità incarica la ditta di manutenzione dell'impianto, il famoso terzo responsabile, la ditta spesso ignora queste procedure ed esegue il lavoro… tutto passa in cavalleria e senza problemi, proprio come avviene nei lavori di ristrutturazione degli appartamenti eseguiti senza denuncia di inizio attività: tanto stiamo in Italia! Quale sarebbe allora la procedura corretta da applicare? Passo, passo, di seguito vengono indicate le necessarie pratiche:

  • L'assemblea incaricare un ingegnere (eventualmente scelto tra diversi preventivi) per la redazione del progetto che deve contenere sia la parte progettuale delle apparecchiature, sia la ripartizione delle spese secondo UNI 10200. Nella redazione del progetto, l'ingegnere dovrà tenere conto delle indicazioni dell'assemblea per quanto riguarda la tipologia del sistema di contabilizzazione, nei limiti di competenza tecnica della stessa.
  • Lo stesso ingegnere disporrà anche un capitolato che servirà successivamente per l'acquisizione di diversi preventivi e per un loro più equo confronto.
  • Con il capitolato redatto, i condomini e/o l'amministratore potranno invitare le ditte (compreso eventualmente il terzo responsabile) ad elaborare un preventivo ad hoc.
  • L'assemblea valuta i preventivi sulla base delle prestazioni, ma anche sul lato economico e da' successivamente mandato all'impresa selezionata.
  • L'ingegnere di cui sopra, incaricato anche della direzione lavori, deposita il progetto in comune insieme alla denuncia di inizio lavori.
  • L'impresa comincia i lavori sotto la supervisione primaria dell'ingegnere e secondaria dell'amministratore nei limiti delle sue competenze.

La questione della mancanza del progetto non è da poco, in quanto per ripartire le spese è obbligatori applicare la norma UNI 10200, ripartizione che viene determinata nel progetto!

LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE
Quando ancora non esisteva la norma UNI 10200, l'assemblea poteva deliberare a piacimento il sistema di ripartizione delle spese... bene o male tutti gli amministratori applicavano un certo tipo di ripartizione abbastanza consolidato che si traduceva in una quota fissa ed una quota variabile; la quota fissa veniva determinata dall'assemblea nella misura media del 30 % (per far fronte in modo abbondante alle dispersioni termiche), mentre quella variabile in base ai consumi dei misuratori di calore. Da sottolineare che alcune assemblee deliberavano quote fisse superiori al 30 %, addirittura alcune fino al 50 %, andando contro il ragionamento logico del risparmio energetico e vanificando quasi totalmente il concetto di contabilizzazione del calore ed il suo scopo finale. Per non parlare di amministratori che indicavano il divieto a mantenere chiuse le valvole termostatiche, cioè il divieto a consumare zero: una follia! La ripartizione così decisa in sede assembleare, mediamente al 30/70, veniva applicata nel seguente modo: il costo del carburante veniva diviso in due quote del 30% e 70%; la quota risultante dalla parte fissa veniva poi ripartita secondo la tabella millesimale di ripartizione del riscaldamento (quasi sempre presente nel regolamento di condominio) e la quota variabile ripartita secondo i singoli consumi in base alle letture dei misuratori di calore.
Allo stato attuale, tutto è cambiato! La ripartizione in percentuale non è più lecita ed il calcolo delle spese richiede algoritmi complessi che non possono essere di competenza dell'amministratore, anzi la norma dichiara che sono di competenza della Ditta appaltatrice per la lettura e ripartizione delle spese. Il problema più grande tuttavia, risulta la tabella millesimale del riscaldamento; infatti, la tabella come siamo abituati a conoscerla muore definitivamente anche se di tipo contratuale (in attesa di nuovi sviluppi legali e/o tecnici) e deve essere ricalcolata secondo la nuova normativa, gravando di costi ulteriori il condominio. La spesa totale, sarà sempre ripartita in base a due quote, fissa e variabile, chiamate rispettivamente "quota involontaria" e "quota volontaria".
Per quanto riguarda la tabella millesimale del riscaldamento si è fatto e si continua a fare un forte terrorismo mediatico, si sente infatti spesso parlare che tale tabella debba essere rielaborata: in realtà la risposta più corretta è dipende! La convizione che tale tabella debba essere in ogni caso rifatta, si basa su concetti base errati; infatti, analizzando bene gl articoli in materia, si indica che in passato le spese di riscaldamento erano ripartite mediante la tabella di proprietà, ma questo è un caso limite perchè nella maggior parte dei casi esiste la tabella di ripartizione del riscaldamento. In sintesi abbiamo i tre seguenti scenari:

  • Il regolamento di condominio non è provvisto di tabella di ripartizione del riscaldamento (casi rarissimi) e fino ad oggi le spese per il carburante sono state ripartite mediante la tabella di proprietà. In questo caso è obbligatorio elaborare nuovamente una tabella di ripartizione seguando le direttive della norma UNI 10200, anche in presenza di regolamenti di tipo contrattuale.
  • Il regolamento di condominio è provvisto di tabella di ripartizione del riscaldamento; in questo caso è obbligatorio elaborare nuovamente una tabella di ripartizione seguando le direttive della norma UNI 10200, anche in presenza di regolamenti di tipo contrattuale, che andrà a sostituire quella esistente.

I vecchi condomini che già avevano installato il sistema di contabilizzazione del calore, si devono adeguare alla nuova normativa.

COME GESTIRE IL PROPRIO IMPIANTO
Bene, avete installato il sistema di contabilizzazione/termoregolazione? Siete contenti? Ora dovete stare molto attenti, altrimenti potreste andare a pagare anche il triplo rispetto al sistema tradizionale!!! E' ben noto che in passato, dopo l'installazione del sistema di contabilizzazione del calore, si sono verificati spesso degli aumenti di costo per la singola unità anche economicamente insostenibili, le ragioni in particolare erano due: non si sapeva come gestire il proprio impianto e i vecchi ripartitori di calore erano taroccabili. E si, in passato molti truffavano il sistema semplicemente staccando la batteria del ripartitore di calore o mediante altri fantomatici trucchetti, facendo riversare il costo del carburante sugli utenti meno furbi ed onesti; allo stato attuale, i nuovi ripartitori di calore hanno un sistema di controllo delle manomissioni e dello stato di funzionamento del singolo misuratore, quindi questo problema sembra apparentemente superato. Rimane tutt'oggi il problema che la maggior parte degli utenti non sa' gestire il proprio sistema di riscaldamento, cioè non sa utilizzare le valvole termostatiche unitamente ad altri piccoli accorgimenti. Per quanto riguarda la regolazione delle valvole termostatiche, se esse vengono lasciate al valore massimo è chiaro che si avrà un consumo maggiore di calore, allo stesso tempo quando non si è presenti in casa (esempio per lavoro) è necessario chiuderle per non consumare calore non utilizzato. E' chiaro che l'azione atta a chiudere ed aprire frequentemente le valvole è un'azione stressante da parte dell'utente, ma è bene abituarsi per non incorrere in bollette salate; di seguito una piccola sintesi di come agire per risparmiare con l'azione sulle valvole termostatiche:

  • Chiudere sempre tutte le valvole termostatiche a tutti i radiatori presenti nell'unità abitativa quando non si è presenti per lunghi periodi, in linea di massima se si pensa di assentarsi per un periodo maggiore di due ore è bene prendersi un po' di tempo per effettuare tutte le chiusure necessarie. L'alternativa, più costosa, è quella di far sostituire le classiche valvole meccaniche con valvole remotizzabili e gestibili da una centralina elettronica, ma l'impianto si complica e richiederebbe anche degli interventi edili per il passaggio delle condutture elettriche.
  • Regolare le valvole accuratamente in ogni locale. Le classiche valvole meccaniche, le più usate, hanno una scala graduata che va da zero a cinque; al valore tre corrisponde, in modo molto generico, una temperatura del locale di circa 20° C, che è la temperatura che dobbiamo tenere nelle unità abitative, anche per legge! Si parte quindi da questa regolazione in tutti i locali e piano piano nel tempo, si cerca la temperatura di comfort, aumentando oppure diminuendo la temperatura di set. Attenzione però, dipende anche da come è posizionata la valvola termostatica... un posizionamento troppo vicino al muro oppure ad altri ostacoli richiederebbe per la stessa temperatura ambiente desiderata un'apertura maggiore, perché il bulbo sensore della valvola è ingannato dal calore che vi si accumula intorno. Una volta trovata la giusta regolazione della testa termostatica, occorre applicare un segno di riconoscimento, una tacca aggiuntiva personalizzata, in modo tale che dopo averla chiusa sarà semplice ritrovare il corretto punto di settaggio.

Per risparmiare non bisogna stare attenti solo al problema della termoregolazione, ma anche le abitudini che la maggior parte degli utenti, soprattutto più anziani, hanno. Di seguito alcuni accorgimenti:

  • Care casalinghe, dimenticatevi di aprire le finestre quando è in funzione l'impianto! La prima brutta abitudine del passato, era ed è tuttora quella di aprire le finestre mentre si fanno le pulizie di casa nonostante a volte l'impianto sia in funzionamento... prima questa abitudine non comportava l'aumento dei costi, almeno direttamente, perché il maggior consumo dovuto all'apertura delle finestre era spalmato su tutti gli utenti; con il sistema di contabilizzazione, chi consuma paga in linea di massima per se!
  • Sempre parlando di finestre, purtroppo anche se contrasta con il comfort, non è economico dare il ricambio d'aria negli appartamenti durante il periodo invernale. Ad esempio, per quei condomini che hanno deciso, giustamente, di riscaldare l'edificio anche nelle ore di prima mattina (esempio dalle 5:00 alle 8:00), l'apertura delle finestre per il ricambio d'aria, anche se operata dopo le 9:00, è una dispersione importante di energia. Bisogna quindi operare un compromesso tra spesa e comfort non sempre di facile attuazione, specialmente quando in famiglia ci sono esigenze diverse.
  • Eliminare senza se e senza ma, vecchi cassoni che ricoprivano i radiatori, specialmente nei vecchi edifici! Quella copertura che servirebbe a rendere più "piacevole" esteticamente il radiatore è un suicidio energetico, un suicidio che si riversa ampiamente sulla bolletta!
  • Eliminare senza se e senza ma, anche le "graziose" copertine che qualcuno ha l'abitudine di mettere nella parte superiore del radiatore: un altro suicidio energetico!
  • Dimenticarsi di asciugare il bucato sopra i radiatori. A meno di esigenze di estrema emergenza, posizionare il bucato sopra il radiatore è un altro suicidio energetico!
  • E' da evitare anche il posizionamento dello stendi panni nei pressi del radiatore. Questo tipo di posizionamento bloccherebbe parte del calore emesso dal radiatore, riducendo la temperatura ambiente e "costringendo" l'utente ad aumentare il valore sulla testa termostatica, per ottenere il comfort ambientale.
  • Non ostruire mai la testa termostatica, in caso contrario il radiatore potrebbe non scaldarsi mai oppure rimanere tiepido perché il bulbo "sente" più calore di quello effettivamente presente.
  • Non ostruire mai il ripartitore di calore.

Per concludere, un simpatico "buona fortuna" ai proprietari degli attici. Gli appartamenti posizionati all'ultimo piano (attici) tanto rinomati e costosi, dal momento dell'installazione del sistema di contabilizzazione del calore si vedranno recapitare, almeno in linea di massima, interessanti bollette nonostante attuino tutti gli accorgimenti sopra indicati, almeno questo è il trend statistico. Questo tipo di appartamenti, come ovvio, di inverno sono appartamenti molto freddi, quindi locali che consumano molto, per cui per ottenere lo stesso comfort degli altri dovranno pagare di più! Per questo tipo di locali, non si esclude a priori la convenienza ad attuare il distacco unilaterale dall'impianto di riscaldamento centralizzato, qualora il calcolo lo consenta a costo di consumo zero. Lo stesso problema, ma più ridotto potrebbero averlo i piani terra oppure i primi piani con sotto il piano pilotis.
 
 
Ordine degli Ingegneri della Provincia di Roma n.B28715
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