DISTACCO DALL'IMPIANTO DI RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO - SODANI INGEGNERIA ELETTRICA ED AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE

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DISTACCO DALL'IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RISCALDAMENTO
(Documento aggiornato al 18/10/2017)

E' abbastanza recente la riforma legislativa in tema di condominio, in particolare è stata varata la riforma dell'art. 1118 del codice civile, consentendo il libero distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato condominiale da parte del singolo utente, cioè il distacco unilaterale. Il discorso è valido anche per sistemi centralizzati di raffrescamento (condizionamento) e produzione di acqua calda sanitaria (ACS), ma essendo questi sistemi per fortuna rari da trovare, ci si concentra genericamente solo su impianti di riscaldamento.

LA PERIZIA SEMPLIFICATA
Metto a disposizione questo capitolo per rispondere alle innumerevoli domande e/o richieste che mi vengono poste telefonicamente oppure mediante posta elettronica, al fine di semplificare la comunicazione e ridurre i tempi per tutti. Dopo la modifica introdotta dal DM 26 giugno 2015 (che ho trattato nel capitolo PREMESSA NEW), lo studio tecnico SODANI ho trovato una soluzione alternativa per soddisfare il cliente: la perizia semplificata! La perizia semplificata non è una perizia di calcolo, ma una perizia di considerazioni tecnico/normative analizzate ed applicate al caso di specie; la perizia semplificata viene proposta d un costo di soli 150 euro tasse comprese (all inclusive). Per elaborare la perizia semplificata occorrono le seguenti cose:

  • I dati del proprietario: nome, cognome, CF, numero di cellulare, indirizzo di posta elettronica.
  • I dati dell'immobile: indirizzo, codifica dell'unità immobiliare (scala, numero, ecc.).
  • Il regolamento di condominio in PDF completo di tabelle millesimali.
  • Tipologia di impianto: colonne verticali, distribuzione orizzontale, distribuzione orizzontale monotubo, presenza di contabilizzazione del calore.
  • Foto oppure altra documentazione, se necessaria.
  • Documentazione dimostrativa di particolarità che esulano dallo standard.

A cosa porta la conclusione di questa perizia di circa 15 pagine? La conclusione di questa valutazione tecnico/normativa porta alla seguente conclusione:

  • L'utente distaccato dovrà continuare a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria al 100 %, a meno di particolarità nel regolamento di condominio contrattuale.
  • L'utente distaccato dovrà continuare a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria al 100 %, a meno di particolarità nel regolamento di condominio contrattuale.
  • L'utente distaccato dovrà continuare a contribuire alle spese consumo involontario (determinato in presenza di contabilizzazione del calore), a meno di particolarità nel regolamento di condominio contrattuale. In caso di mancanza del sistema di contabilizzazione, verrà predisposto un apposito paragrafo di valutazione per determinare la quota fissa in base al prospetto 10 della norma UNI 10200.

Prima di elaborare la perizia, verrà fatta firmare una liberatoria dove si spiegano queste particolarità, in modo tale da avere la certezza che l'utente finale abbia compreso il metodo di elaborazione e le conclusioni finali. La perizia semplificata ha avuto come clienti anche avvocati che l'hanno analizzata, è stata elaborata per una molteplicità di utenti finali in questi anni e ad oggi non c'è stata nessuna contestazione da parte delle assemblee. La perizia semplificata nasce dall'idea che se non serve dimostrare di non dover contribuire al consumo involontario, non serva neanche quanto stabilito dal DM 26 giugno 2015 (diagnosi energetica dai costi improponibili) in quanto più di quanto espresso nella perizia semplificata, l'utente finale non può pagare. Nella perizia vengono anche riportati interessanti riferimenti a sentenze.

PREMESSA (NEW)
Quanto di seguito descritto potrebbe essere non più valido in base a quanto verrà descritto! Con l'entrata in vigore del DM 26 giugno 2015, detto dei "requisiti minimi", il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato e purtroppo o per fortuna trattato. In precedenza non esisteva nessuna direttiva che indicava come calcolare un distacco, per tanto era lecito applicare concetti di termotecnica generali; con l'entrata in vigore del decreto, questo non è più possibile, infatti al capitolo 5.3 dell'allegato 1 il decreto recita testualmente:

Nel caso di ristrutturazione o di nuova installazione di impianti termici di potenza termica nominale del generatore maggiore o uguale a 100 kW, ivi compreso il distacco dall’impianto centralizzato anche di un solo utente/condomino, deve essere realizzata una diagnosi energetica dell’edificio e dell’impianto che metta a confronto le diverse soluzioni impiantistiche compatibili e la loro efficacia sotto il profilo dei costi complessivi (investimento, esercizio e manutenzione). Omissis...

Cosa implica questo? Implica che dal 01/10/2015 è praticamente impossibile eseguire il distacco (perizia completa) senza dover contribuire alla quota involontaria (perizia semplificata), non tanto per motivi tecnici, ma soprattutto perché la diagnosi richiesta dal decreto non è economicamente sostenibile dal singolo utente!!! Quindi, se da una parte esiste il codice civile che consente il distacco, dall'altra parte ha vinto la lobby dei termotecnici; cioè l'obbligo ad eseguire una diagnosi energetica di tutto l'edificio, anche per un solo distacco. Per fare una diagnosi energetica di tutto l'edificio, oltre a necessitare delle planimetria di tutti i locali (spesso impossibile, soprattutto per il singolo utente), una perizia di questo tipo può essere valutata in media tra 100/200 euro per unità immobiliare, tutta a carico di chi si vuole distaccare!!! Va da se che se dal piano tecnico potrebbe essere ancora fattibile, sul piano economico il distacco è stato praticamente vietato. Resta inteso che, i distacchi attuati prima dell'entrata in vigore del decreto in oggetto, restano validi alle stesse condizioni della perizia, mentre i vecchi distacchi attuati senza perizia (accordo assembleare) dovranno contribuire alla quota involontaria come da norma UNI, cioè l'accordo non è più valido (da valutare caso per caso).
Per quanto espresso, per chi richiede il distacco è eseguibile solo la perizia semplificata, considerando nelle successive FAQ non più applicabili i concetti relativi ad una perizia completa.

PREMESSA (NON PIU' VALIDA DAL 01/10/2015)
Prima di passare alla descrizione delle FAQ è bene indicare cosa sia necesario all'elaborazione della perizia tecnica completa. Il calcolo da me elaborato si basa su una procedura a ritroso, cioè partendo dal consumo reale dell'edificio per poi applicare le tabelle millesimali che rappresentano il consumo di ogni unità abitativa. Il materiale che occorre per l'elaborazione è il seguente:

  • Tutte le fatture del fornitore di gas condominiale di almeno l'ultimo triennio (senza contabilizzazione attivata); per ottenere questo materiale, tra problematiche varie ed ostruzionismo dell'amministratore, in genere occorre circa un mese ed è il punto critico della perizia. Le fatture indicate serviranno per calcolare il consumo medio reale dell'edificio nel periodo indicato. Purtroppo il distributore non fornisce direttamente al tecnico le fatture richieste per questioni di privacy, ma ci sono delle alternative per accelerare le tempistiche:

    1. L'amministratore è un amministratore moderno, per cui ha archiviato tutte le fatture in formato PDF, quindi con una semplice pendrive USB è possibile richiederle in modo semplice e veloce;
    2. Farsi fare una delegha dall'amministratore in modo da poter richiedere al distributore (es. presso ENI store) le fatture in questione;
    3. Recarsi direttamente dal distribuore (anche online) con l'atto di acquisto della casa per attestare che si è comproprietari... in generale, in questo caso, il distributore fornisce il materiale richiesto.

  • Risolto il primo punto, cioè quello più problematico, occorre coordinarsi con l'amministratore per ottenre l'apertura della centrale termica condominiale dove si andranno a prelevare (sopralluogo) alcuni dati tecnici.
  • Regolamento di condominio con annesse tabelle millesimali, con particolare attenzione per le tabelle di ripartizione del riscaldamento.
  • Sopralluogo nell'appartamento del distaccato che dovrà fornire anche la planimetria dello stato di fatto.
  • Conoscenza di eventuali altre unità abitative distaccate dall'impianto centralizzato.

Ottenuto il suddetto materiale, è possibile procedere all'elaborazione della perizia. La tempistica di elaborazione della perizia potrebbe essere anche di una settimana circa, ma il problema presentato nel primo punto rende spesso molto lunga la conclusione. In caso di richiesta di una perizia semplificata, come descritto più avanti, sarà necessario solo il regolamento di condominio con annesse tabelle millesimali.

FAQ
Per facilitare la comprensione dell'argomento, essendo spinoso e non pieno di incertezze legislative, ho pensato di preparare un sistema di FAQ che possa semplificare la vita sia all'utente finale, ma anche al tecnico chiamato alla verifica:

1. Quanto mi costa il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato del condominio?
Occorre fare varie premesse... una perizia di questo tipo comporta una serie di verifiche, di sopralluoghi, di acquisizione di dati e sopratutto una firma di responsabilità (anche se relativa); per tutte queste motivazioni è possibile affermare che una perizia di questo tipo abbia un valore tecnico in media di circa 1000 euro. Personalmente ho valutato il costo della perizia in base a due fattori: la tipologia del destinatario della perizia ed esigenze del mercato attuale. Dalle precedenti considerazioni, per un utente privato singolo che richieda una perizia di questo tipo ho fissato il costo a 500,00 euro (oneri di legge compresi); viceversa, in caso sia richiesta una perizia da parte di un condominio (assemblea) per verificare un'avvenuto distacco (controperizia), il costo parte da un minimo di 1000,00 euro (oneri di legge esclusi) ed aumenterà in base al numero delle unità componenti l'edificio, questo per far fronte all'effettivo valore della perizia, considerando che il costo verrà ripartito su diversi utenti... questa è una prassi comune per qualsiasi tipo di perizia! A meno di casi estremamente particolari, i costi sopra indicati non variano. Ai costi sopra citati della relazione tecnica, è bene ricordare che vanno sommati i costi della trasformazione dell'impianto che variano in base alla tipologia e che non è possibile quantificare in questa sede, ma solo mediante appositi preventivi richiesti alle imprese di impianti.
La peria di cui sopra è una perizia completa di calcoli, atta a determinare con stima se l'utente distaccato debba contribuire o meno ad eventuali spese di consumo... in alternativa, considerando anche l'avvento della contabilizzazione, è possibile richiedere una miniperizia al costo di 150,00 euro (oneri di legge compresi) che attesta esclusivamente le modalità del distacco, ma non contiene calcoli; una perizia di questo tipo ha lo scopo di consentire il distacco continuando a contribuire alle spese di consumo fisse (quota involontaria) secondo l'obbligatorietà della norma UNI 10200, evitando possibili controperizie da parte dell'assemblea, almeno in linea generale. In sintesi si tratta di una perizia tecnico-normativa (semplificata) che riassume le direttive attuali, concetti tecnici e modalità operative per l'amministratore.

2. Qual è la procedura corretta per distaccarsi dall'impianto centralizzato?
L'utente è bene che segua le seguenti procedure:

  • Prima di tutto leggere attentamente il regolamento di condominio per capire se ci siano delle limitazioni e di quele tipo, prima di inoltrasi in un procedimento che potrebbe rilevarsi inutile ed anche economicamente oneroso.
  • Si informi presso un tecnico sulla fattibilità del distacco in base ad una prima documentazione.
  • Invii all'amministratore una raccomandata A/R che avverte l'intenzione a distaccarsi qualora volesse procedere ad un calcolo preliminare prima di ogni azione oppure una raccomandata A/R con indicato che dal giorno "x" la sua unità non sarà più collegata all'impianto centralizzato; questo avviso/comunicazione è molto importante poiché chi prima arriva meglio alloggia, nel senso che chi si distacca prima ha il vantaggio di non avere unità di zavorra e quindi è più facile che non risultino aggravi di spesa, in sintesi la raccomandata è una sorta di prenotazione al distacco in caso ci fossero più utenti intenzionati a questa procedura nello stesso periodo.
  • Procedere alla redazione della relazione (obbligatoria) e consegnarla all'amministratore, facendosi firmare per ricezione la propria copia datata.
  • Far svuotare l'impianto centralizzato per poter operare in sicurezza sulle derivazioni nella propria unità.
  • Installare il proprio impianto autonomo.

Per quanto sopra decritto è evidente che sia opportuno procedere ai lavori necessari solo nel periodo di fermo dell'impianto centralizzato. E' bene evidenziare una certa difficoltà in alcuni passaggi in quanto la legge ci dice che non serve nessuna autorizzazione al distacco, ma un'eventuale controperizia negativa potrebbe fermare il distacco che in pratica è già regolarmente avvenuto; questo scenario mette in crisi tutti gli attori della novella, in particolar modo l'amministratore e l'utente singolo. Si consiglia, a tal proposito, che l'utente che operi il distacco unilaterale predisponga l'impianto autonomo in modo che si possa attaccare/staccare con facilità all'impianto centralizzato (non sempre di facile soluzione). Tuttavia, è saggio che il tecnico chiamato a redigere la controperizia usi il buon senso non andando a contrastare la perizia fornita dal singolo utente, a meno di gravi inesattezze o mancanze nella relazione tecnica oppure di risultato fortemente opposto, anche se questo buon senso sia contro il proprio cliente (condominio).

3. Mi posso distaccare dall'impianto di riscaldamento centralizzato del condominio?
Si, previa verifica mediante una relazione tecnica che attesti quanto richiesto dal nuovo articolo del codice civile 1118 comma 4, se dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. L'articolo citato non è estremamente esplicito sul riferimento della frase "notevoli squilibri di funzionamento" e "aggravi di spesa"; è tuttavia logico pensare che i "notevole squilibri di funzionamento" si riferiscano alla sezione idraulica dell'impianto, mentre gli "aggravi di spesa" si riferiscano al consumo di carburante (o meglio dalla sua ripartizione) dovuto all'azione combinata delle dispersioni termiche presenti nell'edificio e dei distacchi presenti. Alcune interpretazioni traducono la frase "notevoli squilibri di funzionamento" in "notevoli squilibri termici", ma in realtà "di funzionamento" si deve intendere "dell'impianto"; non ha infatti senso parlare si soli squilibri termici se esistono (è ormai statisticamente provato che non esistono notevoli squlibri termici tra unità adiacenti) di fatto, anche eventuali squilibri idraulici, del resto un'eventuale squilibrio termico potrebbe (non è automatico) avere la conseguenza di aggravare economicamente le unità rimaste collegate. Il distacco è sempre possibile a meno di limitazioni dettate da leggi regionali oppure altre particolari convenzioni da verificare di volta in volta.

4. Mi è stato detto che, in ogni caso, devo pagare la quota fissa: è vero?
Questo concetto lo chiamerei "il concetto della discordia"! Al momento, esiste la legge 102/2014 che indica una serie di cose, tra cui l'obbligo per tutti i condomini all'installazione del sistema di contabilizzazione, ma la stessa legge rende cogente anche la norma tecnica UNI 10200 che si occupa del metodo di ripartizione delle spese separando quelle fisse (quota involontaria) da quelle variabili oppure a consumo (quota volontaria). Fino ad oggi (versione 2015), la norma UNI 10200 non fa' nessuna menzione di come debbano essere considerate/trattate le unità distaccate, tuttavia alcuni intepretano la disponibilità di tale norma (resa legge) come l'obbligo a partecipare alla quota involontaria in ogni caso. La quota involontaria non è altro che il risultato complessivo delle perdite dell'impianto; il ragionamento che propongono appare semplicistico, in quanto affermano che essendo le perdite una "cosa comune" se esse vengono ripartite per "n" utenti sia ha un costo pro-capite, mentre se le stesse vengono ripartite per "n-1" utenti il costo pro-capite aumenta, quindi si ha un aggravio di spesa. Questo ragionamento è corretto se ci si ferma alla sola valutazione delle perdite, ma nel conteggio occorre considerare anche un'altra serie di cose. La cosa principale da considerare è che un'unità immobiliare è un carico termico collegato all'impianto, nel momento che si va a distaccare tale carico viene meno e riduce i consumi; l'insieme di queste valutazioni puntuali, determinerà la necessità o meno di contribuire alla quota involontaria ed in quale misura. Purtroppo, di pensieri su questa tematica ce ne sono diversi, è quindi da mettere in conto un'eventuale controversia in materia.

5. La relazione tecnica ha dato come risultato che il distacco della mia unità arreca un notevole squilibrio, pur non risultando un aggravio di spesa per gli altri condomini: mi posso distaccare?
No. Se dalla verifica risulta un notevole squilibrio è plausibile che ci siano già presenti un numero ampio di unità distaccate che producono squilibrio idraulico. E' improbabile che si verifichi contemporaneamente un notevole squilibrio e nessun aggravio di spesa.

6. La relazione tecnica ha dato come risultato che il distacco della mia unità arreca un lieve squilibrio idraulico, pur non risultando un aggravio di spesa per gli altri condomini: mi posso distaccare?
Si. Purtroppo o per fortuna la parola "notevoli" lascia ampie vedute sulla questione dello squilibrio idraulico, per tale ragione, in mancanza di un valore quantitativo, è logica cautelativa affermare che sia accettabile uno squilibrio del 25 % sull'intero impianto. In ogni caso, la parola "notevoli" lascia spazio a numerose interpretazioni e/o valutazioni!

7. La relazione tecnica ha dato come risultato che il distacco della mia unità non arreca squilibrio idraulico, ma risulta un aggravio di spesa per gli altri condomini: mi posso distaccare?
Si. La legge chiede di non arrecare un aggravio economico per gli altri condomini, ma se l'aggravio risultante dalla verifica viene equilibrato economicamente dall'unità distaccata, l'aggravio economico non esiste più di fatto; in quest'ottica il distacco è sempre possibile, sta al proprietario dell'unità di interesse valutarne la convenienza o meno. La relazione tecnica di verifica potrà determinare la quota percentuale che l'unità distaccata dovrà supportare, sul consumo di carburante.

8. In linea generale, come funziona il distacco, in termini termici?
La caldaia è progettata per servire un certo numero di unità in una tipologia di edificio; tra una unità e l'altra esiste generalmente un trasferimento termico che va dal locale a temperatura più alta, verso il locale a temperatura più bassa, dipendente dal tipo di isolamento termico. E' presente anche un piccolo trasferimento termico dalle tubazioni verso i locali adiacenti e/o passanti; inoltre, l'impianto in se stesso ha sempre una piccola dispersione verso l'esterno che dipende dalla tipologia di edificio e dalla coibentazione delle tubature. Questa dispersione verso l'esterno è una dispersione ripartita tra tutte le unità, quando avviene un distacco occorre quindi valutare quanto la singola dispersione influisce sulle altre unità rimaste collegate e quanto influisce il trasferimento termico tra unità distaccate ed adiacenti rimaste allacciate. Eventuali trasferimenti termici eccedenti la normale tollerabilità del sistema impianto, provocano il suddetto "aggravio di spesa" in quanto il consumo di carburante non si riduce per quanto necessario. Non è possibile determinare a priori se il distacco di una o più unità possano arrecare un aggravio di spesa, è necesario eseguire i necessari calcoli; tuttavia è abbastanza verificato che gli attici e piano terra sono favoriti per il distacco.

9. In linea generale, come funziona il distacco, in termini idraulici?
In centrale termica sono presenti delle pompe di ricircolo dell'acqua; tali pompe possiedono ben determinate caratteristiche idrauliche idonee per l'impianto centralizzato progettato in origine. Tuttavia, questi dispositivi hanno un ampio range di funzionamento il quale garantisce il loro esercizio senza alcun problema entro alcuni limiti di carico, cioè di unità collegate, o meglio di radiatori collegati. Questo squilibrio idraulico, andrà valutato di volta in volta in caso di sistema a portata fissa (senza contabilizzazione del calore) e non è necessario valutarlo in caso di sistema a portata variabile (presenza di contabilizzazione del calore), in quanto l'intero sistema idraulico è progettato per far fronte a carichi variabili dal 10 % al 100 %.

10. Chi è abilitato a redigere la relazione tecnica richiesta dalla legge?
La legge di riferimento non cita alcuna figura professionale idonea alla redazione della relazione tecnica, anzi non cita neanche una relazione tecnica, fatto sta che per dimostrare che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini, è ovvio che dovrà essere redatta una relazione tecnica. Appare evidente che solo i professionisti tecnici abilitati, cioè iscritti ad un albo professionale, possano redigere e firmare una relazione di questo tipo.

11. L'amministratore mi ha detto che accetta solo una verifica da un ingegnere termotecnico.
In linea di principio non esiste l'ingegnere termotecnico, come non esiste l'ingegnere illuminotecnico; queste sono figure derivate dal percorso professionale che ogni ingegnere fa nel corso della sua crescita. Certo è che la figura che si avvicina di più al mondo termotecnico è l'ingegnere meccanico, che nel suo piano di studi possiede un'ampia conoscenza nelle materie termotecniche (meccanica calda). Il DPR 328/2001 chiarisce, in modo molto difficile da interpetare, talché è dovuta intervenire anche la Cassazione, che qualsiasi ingegnere appartenente a qualsiasi settore (civile ed ambientale, industriale, informazione) può firmare un progetto di un settore al quale non appartiene. Per queste ragioni, la richiesta dell'amministratore in tal senso è infodata; è però buon senso di tutti, scegliere un ingegnere appartenente al settore industriale; sono idonei anche i geometri abilitati, mentre non appare logico che un architetto rediga questo tipo di relazione, ma non per legge... solo per il buon senso.

12. L'amministratore mi ha detto che non mi posso staccare.
E per quale motivo? Questa è una frase tipica di alcuni amministratori che non trova ne riscontro tecnico, ne riscontro legislativo. Il distacco è un piccolo problema in più per l'amministratore, quindi esso tenta in tutti i modi di ostacolare l'utente per vari motivi: le unità distaccate comportano una nuova ripartizione delle spese in condominio; il distacco di un utente comporta quasi sempre malumori da parte degli altri utenti che si lamentano con l'amministratore; a volte può essere fonte di controversie legali, di cui l'amministratore se ne vuole tenere alla larga. L'amministratore è tenuto a fornire tutta la documentazione che l'utente gli chiede ai fini della corretta compilazione della relazione tecnica, come per altre motivazioni, ai sensi del codicie civile art. 1129 comma 7.

13. Se mi distacco dall'impianto centralizzato, sono esentato da qualsiasi spesa?
Purtroppo no (ad avviso di chi scrive questa scelta legislativa non è corretta e porterà in futuro tante inutili controversie), almeno in linea generale. La legge dice chiaramente che le unità distaccate debbono continuare a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria, di conservazione (manutenzione ordinaria) e messa a norma dell'impianto (particolare manutenzione straordinaria), come hanno contribuito prima del distacco. Tuttavia, un regolamento di condominio di tipo contrattuale può contenere al suo interno clausole diverse, in quanto può legiferare diversamente dal codice civile purché non contrasti norme inderogabili: il comma 4 dell'art. 1118 è una norma derogabile, almeno fino ad oggi! E' importante quindi prendere visione di tutti gli articoli contenenti nel proprio regolamento di condominio, prima di pianificare il distacco, in quanto lo stesso potrebbe essere vietato oppure potrebbe contenere regole non vantaggiose, ma anche vantaggiose; a tal proposito è bene segnalare che esiste una sentenza (Cassazione civile, sez. II, 29/09/2011, n.19893), che consente il distacco anche in presenza di divieti inseriti nel regolamento di condominio; in questo caso, è opportuno udire un legale prima di ogni procedura.

14. Il mio regolamento di condominio contrattuale consente il distacco e mi esenta dal pagare sia le spese di manutenzione straordinaria, sia di manutenzione ordinaria, ma sono stato costretto ad adire le vie legali contro il condominio perché l'assemblea ha deliberato che le debba pagare: come è possibile?
Ci troviamo nel paese dei balocchi o come si dice nella Repubblica delle banane, l'Italia, dove tutto non viene rispettato anche quando si ha ragione! Purtroppo nulla vieta all'assemblea di deliberare a torto (a causa di invidie e/o ripicche od anche per ignoranza del codice civile) contro l'applicazione di un articolo del regolamento di condominio poiché si fa forte di due situazioni apparentemente a suo vantaggio: il tutti contro uno in termini economici; la speranza di trovare un Giudice distratto che favorisca il condominio. Purtroppo, sempre perché siamo in Italia, non è improbabile l'avverarsi della seconda opzione. In linea generale, quando ci si distacca è bene mettere in conto una possibile controversia legale contro il condominio oppure mettere in conto di subirla.

15. L'amministratore ha ricevuto una relazione tecnica di una sola pagina per un distacco, come si deve comportare il condominio?
Si è spesso assistito a relazioni "tecniche" di sole "quattro righe" che semplicemente dichiaravano che dal distacco l'utente non arrecava squilibri all'impianto ne aggravi economici per gli altri condomini. Una "relazione" di questo tipo, senza un minimo di calcoli analitici non ha nessun valore tecnico e deve essere immediatamente impugnata dall'assemblea; pur non essendo una vera relazione, se l'assemblea non impugna tale documento, dopo 30 giorni non potrà fare più nulla e l'utente si potrà distaccare pur avendo consegnato una relazione tecnica che non ha un minimo di valore tecnico!

16. In generale, cosa deve contenere la relazione tecnica?
Purtroppo, la Legge 11 dicembre 2012 n.220 non contiene nessuna informazione su come debba essere redatta la relazione tecnica, ma solo il risultato che deve ottenere, cioè dimostrare che dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini, ne fa riferimento a leggi esistenti. Per tale ragione, sono leciti metodi diversi per il calcolo purché si basino su concetti reali di termotecnica; in quest'ottica non è obbligatorio redigere una relazione che rispetti le regole della Legge 10/1991 poiché la Legge 220/2012 non fa ad essa nessun riferimento! E' sufficiente quindi applicare regole tecniche che abbiano un criterio logico che portino ad un risultato vero.
Per fare chiarezza, la relazione redatta dallo studio tecnico SODANI si basa secondo l'applicazione di un metodo di calcolo retroattivo; non essendo possibile ed economicamente sostenibile ottenere le planimetrie di tutti gli appartamenti che compongono l'edificio, il calcolo parte da due concetti chiave: le tabelle millesimali di ripartizione del riscaldamento (che rappresentano approssimativamente il fabbisogno energetico delle singole unità) ed il consumo medio reale dell'edificio (calcolato dall'analisi delle fatture del distributore di carburante in unità di metri cubi, degli ultimi anni). Si determina il consumo dovuto ai trasferimenti termici delle unità adiacenti e delle tubazioni passanti verso l'unità da distaccare (considerata fredda), per poi valutare una serie di parametri dovuti al rendimento della caldaia, ad una sorta di fattore di forma dell'edificio ed alla riduzione di carico dovuta all'unità da distaccare (oppure alle unità in caso ne siano presenti). Tutti i valori vengono convertiti in percentuale, in modo che siano di facile comprensione.

17. E' possibile che la relazione che ho presentato contenga risultati diversi da quella presentata dal condominio come controperizia?
Purtroppo, la Legge 11 dicembre 2012 n.220 non contiene nessuna informazione su come debba essere redatta la relazione tecnica, quindi è plausibile e reale che su dieci tecnici chiamati a redigere una relazione di questo tipo, si ottengano dieci risultati diversi o quantomeno dieci metodi diversi di calcolo! Ma non dipende solo dal tipo di metodo applicato, dipende anche dall'incertezza di alcuni dati di ingresso che servono alla determinazione del risultato finale; ad esempio non è sempre possibile conoscere con certezza la stratigrafia (composizione strutturale) delle pareti perimetrali e dei solai, per la determinazione della trasmittanza termica che serve a determinare le dispersioni dell'involucro edilizio; per determinare la trasmittanza occorrerebbe eseguire carotaggi non sempre possibili oppure delle misure di precisione, ma entrambi i metodi avrebbero costi elevati che non giustificherebbero un distacco quale la legge ha voluto favorire. E' praticamente impossibile conoscere la lunghezza delle tubazioni di un edificio esistente in mancanza del progetto originale (mai reperibile) oppure dell'effettivo consumo di ogni unità immobiliare, possibile solo indirettamente mediante le tabelle millesimali di ripartizione del riscaldamento oppure tramite analisi di tutte le unità immobiliari, quest'ultima ipotesi impossibile nella pratica sia a causa di costi impraticabili da un singolo, sia per la necessità/impossibilità di recarsi in ogni unità. A completare l'incertezza del risultato finale, anche le ipotesi che ogni tecnico può fare lecitamente, come avviene per ogni progetto impiantistico.

18. Ho consegnato la relazione tecnica all'amministratore il quale, dopo averla letta, mi contesta la mancanza di informazioni relative al metodo con cui scalderò il mio appartamento: cosa devo fare?
La Legge 11 dicembre 2012 n.220 chiede solo di verificare che dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini, non chiede di progettare l'impianto di riscaldamento dell'unità distaccata. Al condominio e per esso all'amministratore, non deve interessare come l'appartamento distaccato si andrà a riscaldare; chiedere queste informazioni è un metodo ostruzionistico dell'amministratore per rallentare o far desistere il proprietario dal distaccarsi. All'amministratore deve interessare solamente se l'impianto di riscaldamento centralizzato, a seguito di uno o più distacchi, continui a funzionare senza squilibri oppure non aggravi gli altri condomini in termini economici. Diverso è il rapporto tra l'utente distaccato e la legge, infatti il distaccato deve seguire alcune regole in caso si voglia riscaldare mediante una caldai autonoma a gas, come indicato in un'altra sezione FAQ.

19. Ho sentito che la legge varia da regione a regione, è vero?
Purtroppo si. Non si capisce perché in Italia si debba dare potere alle Regione e/o ai Comuni anche se fanno parte di una stessa Nazione! Sia chiaro che la legge di riferimento è quella nazionale, ma Regioni e/o Comuni hanno il potere di deliberare in modo diverso; alcune regioni vietano per statuto il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, occorre quindi informarsi prima di eventuali limitazioni… a tal proposito, ricordo sempre che viviamo nella Repubblica delle banane, lo dimostra la presenza di cinque regioni a statuto speciale!!! In linea generale, queste limitazioni sono più incisive al nord Italia.

20. L'amministratore mi ha detto che prima di distaccarmi deve indire un'assemblea che deve approvare o meno il mio distacco, è vero?
No! L'amministratore ha bevuto oppure come al solito sta cercando di fare ostruzionismo. Numerose sentenze di Cassazione hanno deliberato che l'assemblea deliberante il divieto di distacco da parte di un condomino è nulla; in sintesi, possono deliberare ciò che vogliono, ma è come se non l'avessero fatto! La corretta procedura è la seguente: l'utente che si vuole distaccare fornisce all'amministratore la relazione tecnica; chiede ed ottiene dall'amministratore piena collaborazione per i dovuti interventi sull'impianto comune (svuotamento delle tubazioni idrauliche); fare intervenire un proprio idraulico per l'intercettazione delle derivazioni idrauliche ai suoi radiatori, sigillandole all'interno delle proprie mura; procedere con l'installazione dell'impianto autonomo. Certo è, che l'assemblea potrebbe richiedere una controperizia che, in caso di esito contrastante, apre scenari incerti… a dir di molti, blocca il distacco in attesa di un'eventuale sentenz, ma su questo argomento la legislazione appare ancora stitica... meglio udiere un legale.

21. Quali sono i reali e leciti compiti dell'amministratore in tema di distacco?
L'amministratore è tenuto a fornire piena collaborazione all'utente, richiedere ad esso la relazione tecnica, a controllare che all'interno dell'unità siano stati distaccati i radiatori (impianto a distribuzione verticale) oppure il collettore di distribuzione (impianto a distribuzione orizzontale), ha indire un'assemblea per comunicare l'avvenuto distacco agli altri condomini che devono essere messi a conoscenza della nuova situazione.

22. Mi sono distaccato, posso in futuro ricollegarmi all'impianto centralizzato?
Si. Esiste il diritto per l'utente che si è distaccato a potersi ricollegare, a meno di diversi accordi tra utente e condominio oppure diverse indicazioni nel regolamento di condominio contrattuale da valutarsi caso per caso. Ogni limitazione deve essere portata a conoscenza di un futuro acquirente mediante l'atto di vendita.

23. L'amministratore mi ha detto che devo pagare una quota fissa anche dopo il distacco, è vero?
No! La questione della quota fissa (spesso determinata nel valore del 30 % sulla quota millesimale) era una soluzione forfettaria del passato per equilibrare, senza motivazione tecnica, l'ipotetico squilibrio anche se non esistente, dovuto al distacco di una o più unità. Ad oggi, la redazione della relazione tecnica deve tenere conto degli squilibri termici o meglio dei trasferimenti termici e/o delle dispersioni e dare un risultato finale comprensivo di tutto, eliminando di fatto l'illecita quota fissa.

24. L'amministratore mi ha detto che non mi posso staccare perché ruberei il calore dalle unità circostanti, è vero?
No! Il concetto di "furto di calore" è relativamente vero nel senso che una unità fredda percepisce calore da un'unità più calda adiacente. Spesso nella pratica, questo trasferimento termico non è sufficiente a scaldare l'appartamento "freddo", per cui lo stesso è necessitato ad autoriscaldarsi mediante un proprio impianto. Questa operazione, di fatto, annulla quello che viene chiamato "furto di calore". Non solo, se la relazione tecnica tiene conto di tutti i possibili trasferimenti termici verso le unità "fredde", il risultato finale sarà completo di un possibile pseudo "furto di calore".

25. Come si dividono le spese per il distacco?
Le spese per la redazione della relazione tecnica della singola unità sono a carico del singolo proprietario, mentre un'eventuale relazione di controperizia è a carico di tutti i partecipanti al condominio eccetto il proprietario dell'unità oggetto del distacco e di eventuali condomini che decidano di dissociarsi dalle spese di lite (art. 1132). Sono valide le delibere per l'approvazione di una controperizia secondo l'art. 1136 comma 4, cioè occorre un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio (generalmente 500 millesimi).

26. In caso di distacco, posso usufruire degli incentivi statali per il mio nuovo impianto?
No. Purtroppo esiste un documento dell'Agenzia delle Entrate che non consente, misteriosamente, di usufruire degli incentivi statali se il nuovo impianto (o meglio trasformazione) nasce da un distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato. Diversa la situazione qualora dopo un certo numero di anni, ci fosse la necessità di sostituire la caldaia; ma in questo caso, essendo il periodo molto lungo, occorrerà verificare le leggi in vigore.

27. Mi hanno proposto un sistema innovativo a doppio impianto autonomo/centralizzato che mi eviterebbe le problematiche del distacco: mi conviene?
La risposta più ovvia alla domanda finale è: dipende! Non si possono conoscere le esigenze del singolo sull'argomento, anche se è possibile affermare che in termici economici (sui consumi) la risposta è certamente no, mentre se si volessero evitare controversie o altre situazioni particolari la disposta potrebbe essere si. Bisogna poi vedere come propongono questo tipo di impianto, a messo che sia conveniente al cliente; il giorno 18/03/2015 mi chiamò un tizio che voleva propormi un sistema innovativo che avrebbe evitato il distacco dell'utente, sorpreso e curioso gli chiesi di cosa si trattasse... tra un tira e molla alla fine mi disse che il sistema era una sorta di doppio impianto di riscaldamento. Quindi, secondo il "genio" a questo doppio sistema non aveva mai pensato nessuno! A parte il concetto di doppio impianto che a quale utente potrebbe anche far comodo, è da sottolineare che la maggior parte di questa tipologia di impianti è sviluppata innestando delle valvole di scambio tra il circuito condominiale e quello autonomo; tuttavia in questo modo, l'acqua sporca del circuito condominiale si riversa all'interno della caldaia autonoma, rischiando di comprometterne il funzionamento ed aumentandone i costi di manutenzione, ma il "genio" questo lo ignorava ed asseriva che non era così! Chiariamo che tutto ciò che sembra funzionare, non è detto che funzioni al meglio, quindi di questi sistemi ce ne sono in funzionamento... diciamo che bisogna avere anche fortuna che non si rovini la propria caldaia autonoma! Commentato l'aspetto puramente tecnico, l'altra furbata del tizio, che in questo caso lo possiamo chiamare veramente genio senza virgolette oppure semplicemente "commerciante", è che era convinto oppure voleva fare credere, che chi si distacca avrebbe dovuto continuare a pagare una quota del 65 % al condominio... ancora peggio che voleva far credere che era proprio l'art. 1118 che richiedeva questo… molte volte si sentono convinzioni di questo tipo, anche di quote più basse totalmente prive di senso tecnico e senza dimostrazioni. Morale della favola: non cadete nelle trappole commerciali!!!

A completamento del discorso, è necessario fare qualche cenno sui metodi di riscaldamento autonomo che l'utente distaccato potrebbe utilizzare:

I. Mi sono distaccato dall'impianto di riscaldamento centralizzato, mi posso scaldare mediante una caldaia autonoma a gas?
Dipende, è la risposta più corretta! Per questa soluzione occorre elencare una serie di situazioni plausibili che si possono incontrare nel proprio appartamento, a prescindere se è avvenuto il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento oppure l'impianto di riscaldamento autonomo è a sostegno di quello centralizzato esistente, come riassunto nel seguente schema di flusso:



In ogni caso, l'installazione del terminale di scarico deve rispettare le distanze prescritte dalla norma tecnica UNI 7129 che non sempre è di facile attuazione.

II. Mi sono distaccato dall'impianto di riscaldamento centralizzato, mi posso scaldare mediante una pompa di calore (PDC)?
Si, non ci sono particolari vincoli nell'utilizzo di una PDC; l'unico vincolo può essere quello architettonico oppure rappresentato da strani articoli inseriti nel regolamento di condominio. Tuttavia, riscaldarsi con una PDC non appare al momento una soluzione economica a causa dell'alto costo dell'energia elettrica.

III. Mi sono distaccato dall'impianto di riscaldamento centralizzato ed ho installato una caldaia a gas rispettando tutte le leggi e norme in vigore, ma il vicino di casa del piano superiore si lamenta delle emissioni e mi intima di togliere la caldaia appellandosi all'art.844 del codice civile: cosa poso fare?
Il codice civile citato recita: "Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.". Purtroppo, utilizzando il termine "normale tollerabilità", la legge in questione apre scenari non determinabili. Tuttavia, è logico pensare che l'emissione di fumi da parte di una caldaia autonoma sia tollerabile per i seguenti motivi: emissioni continue e consistenti (riscaldamento) avvengono solo nei periodi invernali dove le finestre sono chiuse e difficilmente le persone risiedono all'aperto; essendo presente una legge che consente lo scarico a parete, seppur limitato da alcuni vincoli, presuppone che il legislatore abbia già tenuto conto dell'art. 844 e quindi considerato di normale tollerabilità le emissioni di una caldaia autonoma a gas che risponda ai requisiti indicati nel precedente diagramma di flusso. In conclusione, il vicino di casa ha torto! Ciò non toglie la possibilità da parte di esso di adire le vie legali pur avendo torto… purtroppo, a torto oppure a ragione chiunque può fare causa a chiunque e per qualsiasi motivo!

IV. Mi sono distaccato dall'impianto di riscaldamento centralizzato, l'amministratore mi chiede anche la documentazione relativa al sistema di riscaldamento autonomo.
L'amministratore chiede perché non è informato oppure vuole effettuare un'azione di disturbo. Non è di interesse del condominio come il proprietario di un'immobile decida di scaldarlo. Certo è che per questioni di ripicca e/o invidie condominiali, lo stesso amministratore oppure un condomino potrebbe richiedere l'intervento delle unità di controllo, come ad esempio i Vigili Urbani oppure l'ASL; a quel punto è bene che si siano fatte tutte le cose in regola, cioè si sia rispettata la tipologia di caldaia installata prescritta dalla legge, si siano rispettate le distanze di rispetto del terminale di scarico e che il nuovo impianto sia corredato di dichiarazione di conformità (DICO) e di controllo delle emissioni dei fumi. Del resto, l'entrata in vigore della legge 9/2014 ha chiarito che le condizioni di sicurezza che l'amministratore deve curare negli appositi registri di cui all'art. 1130 comma 6, si riferiscono solo alle parti comuni dell'edificio e non a quelle private.
 
 
Ordine degli Ingegneri della Provincia di Roma n.B28715
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